制度の基本的な仕組み

空き家バンクでは、自治体の担当窓口が、空き家を「売りたい・貸したい」という所有者から物件情報を募り、それをウェブサイトや広報誌などで公開します。移住者や住まいを探している利用希望者は、その情報を見て自治体に問い合わせを行い、マッチングが成立すれば実際の交渉へと進みます。

自治体の役割と限界

空き家バンクにおいて、自治体が行うのはあくまで「情報の収集と公開」「希望者への紹介」までです。

不動産の売買や賃貸の「媒介（仲介）」には宅地建物取引業の資格が必要であるため、公務員である自治体職員が直接契約の交渉や契約書の作成を行うことはできません。そのため、実際の契約手続きは大枠として以下の2つのいずれかで行われます。

• 当事者間での直接交渉・契約：仲介手数料はかかりませんが、法的なトラブルのリスクが高まります。
• 自治体提携の不動産会社による仲介：多くの自治体ではトラブル防止のため、地元の宅建業者と連携しており、プロのサポートを受けることができます。この場合、所定の仲介手数料が発生します。

「特定空家等」「管理不全空家等」指定による増税リスク

「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家対策特別措置法）」により、適切に管理されていない空き家は「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定される可能性があります。

「特定空家等」や「管理不全空家等」に認定され勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置（最大6分の1）が適用されなくなり、固定資産税の負担が最大6倍に跳ね上がるおそれがあります。

管理不全による損害賠償と治安悪化

人が住まない家は劣化が早く、台風などによる屋根材の飛散や壁の崩落、さらには放火などの犯罪のターゲットになるリスクもあります。

もし管理不全により近隣に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われ、裁判に発展するケースも珍しくありません。空き家バンクは、こうした「負の資産」を「地域の資源」へ変えるための有効な出口戦略なのです。

物件情報を無料で掲載できる

空き家バンクは自治体の事業であり、営利目的ではありません。そのため、物件情報の登録やウェブサイトへの掲載料は原則として無料です。

資産価値が低い物件でも取り扱ってもらえる

民間の不動産会社では、仲介手数料が少なくなるため敬遠されがちな「駅から遠い」「築年数が古い」といった資産価値の低い物件でも、自治体の条件を満たせば掲載可能です。

自治体運営による「安心感」と「信頼」

公的機関が窓口となるため、悪質な業者にだまされる心配がなく、移住希望者にとっても「自治体が紹介している物件」という信頼感が、成約のきっかけになることがあります。

充実した補助金・助成金制度

多くの自治体では、空き家バンク登録物件に対して独自の支援を行っています。

• 家財道具の処分費用：片付け費用を補助。
• リフォーム費用の助成：改修費用の一部を負担。
• インスペクション（建物状況調査）費用の補助：建物の安全性を確認する調査費用を支援。

積極的な「営業活動」や「宣伝」がない

自治体は物件情報の「掲載」は行いますが、民間の不動産会社のようにチラシを配布したり、積極的に購入希望者へアプローチしたりすることはありません。そのため、情報の露出が限定的になり、成約までに時間がかかるケースが多く見られます。

交渉・トラブル対応の自己責任

個人間取引を選んだ場合、内覧の立ち会いから価格交渉、引き渡し後の不具合への対応まで、すべて所有者が自分で行わなければなりません。

不動産知識がないまま契約を進めると、「言った・言わない」の水掛け論や法的トラブルに発展しやすく、自治体もこれには介入しません。

内覧対応の手間と維持費の継続

物件が売れるまでの間、定期的な清掃や除草などの管理を続けなければならず、その間の固定資産税や維持費も所有者の負担となります。

遠方に住んでいる所有者にとっては、内覧のたびに現地へ向かう負担も考慮すべき点です。

買い手側のメリット

• 価格が格安：一般の不動産市場で流通している物件に比べて、販売価格が抑えられているケースが多く、中には「ほぼ土地代のみ」「0円に近い価格」で掲載されるような物件に出会える可能性もあります。初期費用をできるだけ抑えて家を持ちたい人にとって、大きな魅力となります。
• 市場に出回らない物件：古民家や、山間部・離島など特定の集落にある住宅など、不動産会社では積極的に取り扱われにくい物件が多数登録されているのも特徴です。空き家バンクならではの独自情報が多く、「ちょっと個性的な家に住みたい」「地域に根ざした暮らしをしたい」といったニーズにも応えやすくなります。
• 移住支援の活用：自治体によっては、空き家バンク経由で物件を購入・賃借した人を対象に、リフォーム・改修費の一部を補助する制度を設けているところもあります。条件を満たせば、数十万円～数百万円規模の補助金が受けられることもあり、購入後の負担軽減や、安心してリノベーションに踏み切る後押しとなります。

買い手側のデメリット

• 物件の状態が悪い可能性がある：築年数が古く、大規模なリフォームを前提とした物件が多いため、購入後の費用が膨らむことがあります。
• 詳細情報の不足：防犯上の理由から、詳細な住所や内部写真が問い合わせをしないと公開されない場合があります。
• 都市部の物件は少ない：主に地方の移住促進を目的としているため、需要の高い都市部での登録物件は限定的です。

【所有者が登録・売却する場合の手順】

1.物件登録の申し込み（書類提出）
登録申込書・登録カード等を自治体窓口へ提出します。

2.現地調査（物件調査）
自治体や委託先（宅建協会等）が、所有者と日程調整の上で現地確認・調査を行い、登録できるか判断します。

3.登録可否の通知・登録
調査後に「登録（不登録）通知」が送付され、登録が決まれば自治体のホームページに掲載されます。

4.媒介契約（仲介を依頼する契約）
登録可能となった物件について、所有者は担当の宅建業者と媒介契約を締結します。

5.物件情報の公開・募集（空き家バンク掲載）
自治体が物件登録を行い、ホームページ等（全国版空き家等情報バンクを通じて公開等）で情報提供します。

6.内覧～価格・条件交渉
申し込みがあれば、宅建業者が所有者へ連絡し、宅建業者の媒介により交渉を進めます。

7.売買契約→決済→引き渡し（登記など）
契約成立時に「媒介手数料が必要」と明記している自治体もあります。

【利用希望者が物件を探す場合の手順】

1.物件情報を検索（自治体ホームページ／全国版）
まずは誰でも見られる「基本情報」で探します。

2.利用登録（利用者登録）を申請（自治体に書類提出）
空き家バンク自体の利用者登録は必須ではありませんが、物件への問い合わせや詳細情報の閲覧にあたって、自治体ごとの利用者登録が別途必要なケースが一般的です。

3.詳細情報の入手（住所や内部情報などは登録後に開示される運用も）
詳細情報は利用登録された方へ提供されます。

4.現地見学（内覧）
利用登録後に見学でき、宅建業者が案内します（所有者が同行する場合もあります）。

5.交渉申し込み（買いたい／借りたい意思表示）
交渉申込書を提出後、宅建業者が所有者へ連絡し、宅建業者の媒介で交渉します。

6.価格・条件交渉 → 契約 → 引き渡し（仲介で実施）
契約成立時には媒介手数料が必要です。

民間不動産会社による「仲介」

市場価格での売却を目指すなら、不動産会社と媒介契約を結ぶのが王道です。積極的な広告活動や、プロによる価格交渉、契約書類の作成、アフターサポートが期待できます。

不動産会社による「直接買取」

「すぐに現金化したい」「ゴミ屋敷状態で片付けられない」という場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」が適しています。仲介手数料がかからず、最短数日で成約することもありますが、価格は市場の5～8割程度になる傾向があります。

空き家管理サービス

「売るか貸すかまだ決めきれない」「相場が分からず様子を見たい」「家族とも相談しながら考えたい」といった段階の方も多いと思います。そうした場合、いきなり空き家バンクに登録するだけでなく、「空き家管理サービス」を併用・または先に利用するという選択肢も有効です。