固定資産税・都市計画税が一気に高くなるリスク

空き家であっても土地と建物を所有している限り、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。

通常、居住用の住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準額は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで軽減されています。

しかし老朽化や管理不全が進んだ結果、「管理不全空家等」や「特定空家等」に認定され、自治体から指導・勧告を受けると、この軽減措置の対象から外されてしまいます。

その場合、同じ土地であっても税額が最大6倍程度に跳ね上がる可能性があり、空き家を抱え続けるコストは一気に重くなります。

資産価値の低下と売却の難しさ

空き家は風通しや清掃がされているかどうかで、劣化のスピードが大きく変わります。放置された家は、内装の傷みやカビ、設備の故障、外壁や屋根の劣化が進み、資産としての評価が急速に下がります。

近隣トラブルや損害賠償リスク

空き家の管理を怠ると、次のようなトラブルの原因になります。

• 建物や塀の倒壊、瓦・外壁の落下
• 雑草や庭木の越境による日照・景観・通行の妨げ
• ネズミや害虫の発生、不衛生な状況による悪臭
• 不審者の侵入や不法投棄、放火の危険

行政代執行による強制撤去と費用請求

老朽化や危険性が著しい空き家については、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、自治体が「管理不全空家等」→「特定空家等」と判断し、指導・勧告・命令といった段階的な対応を行います。

それでも所有者が改善に応じない場合、最終的には行政代執行として、自治体が強制的に建物を取り壊すことがあり、その場合の解体費用は後日、所有者に請求されることが想定されます。

「何もしないで済ませよう」としていたつもりが、かえって高くつく結果になりかねません。

2024年4月からの相続登記義務化

これまで相続登記には明確な期限がなく、名義を変えないまま何十年も放置されているケースが多数ありました。その結果、所有者不明土地が増え、公共事業や防災対策の妨げになっていることから、法律が改正されました。

2024年4月1日以降は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務となり、正当な理由なくこれを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

過去の相続で名義変更をしていない不動産についても、この義務化の対象になります。

遺産分割協議に時間がかかりそうな場合には、新たに設けられた「相続人申告登記」を利用することで、ひとまず義務を果たした扱いにすることができます。いずれにせよ、「名義を変えないまま放っておく」は、今後ますますリスクの高い行動になります。

資産価値がある場合の代表的な選択肢

この節では資産価値がある場合にどうすべきかについて解説します。

相続開始から3年以内の売却

今後自分や家族が住む予定がなく、売却ニーズが見込めるエリアの家であれば、売却がもっともオーソドックスな選択肢です。売却により現金化すれば、固定資産税や維持費、将来のトラブルへの不安から解放されます。

特に重要なのは、「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却するタイミングです。

この期間内であれば、「空き家の3,000万円特別控除」の特例を使える可能性があり、譲渡所得税を大きく減らすことができます。

賃貸物件として活用する

空き家をリフォームし、賃貸用として貸し出せば、家賃収入を得ることができます。人が住むことで建物の状態も保たれやすく、「空き家」の状態よりは周囲から見ても安心感があります。

ただし、入居可能な状態にするためのリフォーム費用や設備更新費用、入居者対応・管理業務などの負担が増えるほか、貸主としての責任も発生します。

また賃貸用として利用を始めると、基本的に3,000万円特別控除の対象から外れてしまう点にも注意が必要です。

自分で住む・セカンドハウスとして使う

相続人自身が実際に住むことで、賃貸住宅の家賃を抑えられる、立地によっては通勤や生活の利便性が上がるといったメリットがあります。居住用住宅となるため、住宅用地の特例も継続して利用でき、特定空家等への指定リスクも避けやすくなります。

また一定の条件を満たす相続人がその家を取得して居住する場合には、小規模宅地等の特例により、土地の相続税評価額を最大80％減額できる可能性があります。

資産価値が乏しく処分したい場合の選択肢

この節では資産価値が乏しい場合の対応方法について解説します。

建物を解体して更地にする

老朽化が著しく、そのままでは買い手がつかないような場合には、建物を解体して更地として売り出す選択があります。更地にすれば、建物倒壊のリスクや管理負担から解放され、住宅用地や駐車場用地など、買い手の使い勝手もよくなります。

一方で、解体費用は木造住宅でも多額の費用がかかることが多く、構造や規模によってはさらに高額になります。また、建物を取り壊すと住宅用地の特例が受けられなくなり、土地の固定資産税が上昇する点もデメリットです。

不動産会社による買取を利用する

一般の仲介で売却するのが難しい場合や、時間をかけずに現金化したい場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。買い手を探す必要がなく、仲介手数料もかからないため、スピード重視の方には向いています。

ただし、買取価格は相場より低くなることが一般的であり、「早さ」と「価格」をどこまで許容するかの判断が必要です。

無償譲渡や寄付、空き家バンクの活用

近隣の地権者や知人に無償で引き取ってもらう、空き家バンクに登録して移住希望者や地域団体に活用してもらう、といった方法もあります。また、国や自治体、特定の公益法人に対する寄付であれば、相続税が非課税となる場合があります。

ただし自治体は、明確な利用目的がないと寄付を受け付けてくれないことも想定されます。また個人や法人への無償譲渡は、受け取る側に贈与税がかかる可能性もあるため、事前の確認が欠かせません。

相続土地国庫帰属制度を利用する

2023年4月にスタートした「相続土地国庫帰属制度」は、一定の条件を満たした土地を国に引き取ってもらえる仕組みです。相続したものの使い道がなく、今後も維持が難しい土地について、所有権を手放す道を開く制度です。

ただし建物が残っている土地は原則として対象外であり、空き家がある場合には事前に解体して更地にしておく必要があります。また、申請時の審査手数料や、承認された場合の負担金も必要となるため、ほかの選択肢との比較検討が必要です。

特例の対象となる「家」と「敷地」の範囲

この節では特例の対象となる被相続人居住用家屋・被相続人居住用家屋の敷地等について解説します。

被相続人居住用家屋

この特例でいう「被相続人居住用家屋」とは、基本的には相続が始まる直前に被相続人が実際に住んでいた家で次の3つの条件をすべて満たすもの（1つの建物に限る）を指します。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家（旧耐震基準）であること。
• 区分所有建物（マンションなど）として登記されていないこと。
• 相続開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいないこと。

被相続人居住用家屋の敷地等

「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、基本的に相続開始の直前（一定の場合は、被相続人がそこに住まなくなる直前）に被相続人居住用家屋の敷地として使われていた土地、またはその土地の上にある土地に関する権利（借地権など）のことです。