空き家問題の定義と種類

法律上「空き家等」とは「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」を指します（国や地方公共団体が所有・管理するものを除く）。

一般的には、誰も利用していない、もしくは住んでいない住宅を指します。

総務省の統計では、空き家は主に以下のように分類されます。

• 売却用・賃貸用：買い手や借り手を探している状態の空き家。不動産会社が管理していることが多い。特段問題はないとされる。
• 二次的住宅：別荘など普段は人が住んでいないが、所有者が利用・管理している状態の住宅。これらも特段問題はないとされる。
• その他の住宅：上記以外で、放置されている状態の空き家。もっとも問題視されている空き家。

問題となる「その他の住宅」の現状

もっとも深刻視されているのは入居者や購入者の募集を行っておらず、実質的に放置されたままの「その他の住宅」（長期不在の家屋や、取り壊し予定の住宅など）です。

空き家は約900万戸に達し、2018年の約849万戸から約51万戸増と過去最多を更新し、空き家の比率（空き家率）も13.8％となり、2018年の13.6％から0.2ポイント上昇して、こちらも過去最高水準です。

推移を振り返ると空き家数は長期的に一貫した増加基調にあり、1993年から2023年の30年間で約2倍に膨らんでいます。

さらに内訳を見るといわゆる「その他の住宅」は約385万6千戸で、2018年比で約37万戸増。総住宅数に占める割合は約5.9％に達しており、実需のない空き家の増勢がより鮮明になっていることが分かります。

この「その他の住宅」は賃貸用や売却用の空き家と違い、所有者側に管理や活用のインセンティブが乏しいことが多く、結果として老朽化の進行や近隣トラブルの発生リスクが高まりやすい点が大きな問題とされています。

空き家の地理的分布：地方と都市部の問題

空き家問題は地方特有のものだと思われがちですが、実際には都市部にも広がっており、地域によって問題の性質が異なります。

地方・農山村部

空き家は地方圏で人口減少が先行して始まった1990年代後半から、急速に増加しました。

特に鹿児島県、高知県、島根県などで全住宅ストックに占める「その他空き家」の割合が10%を超えています。

都市近郊（通勤限界エリア）

大都市圏では、かつて通勤限界とされた郊外住宅地で空き家が増加しています。

特に東京都多摩地域では、空き家の戸数で見ると、八王子市が約3.4万戸で最多、次いで町田市が約2.0万戸、府中市が約1.8万戸の順となっています。

一方、空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）で見ると、清瀬市が13.6％でもっとも高く、次いで国立市が13.5％、府中市が13.0％と続いています。

また国土交通省は、本来であれば商業活動や居住の拠点として機能すべき地域で細かな区画単位で空き地や空き家が点在的かつ不規則に増えていく状況を、一般に「都市のスポンジ化」と呼んでいます。

社会構造・人口動態の変化

空き家が増加し続ける背景として社会構造・人口動態の変化が挙げられます。

少子高齢化と核家族化

空き家増加の根本的な原因は、人口減少と高齢化、そして世帯構成の変化です。

空き家化した住宅を所有するに至った経緯の中では相続による取得がもっとも多く、全体の過半数を占めています。

さらに住み替えの困難さも原因です。以前は三世代同居も珍しくありませんでしたが、核家族化が進んだ現在では、親の死後に家を相続しても、すでに自分の家を持っているか、通勤・通学の都合で相続した家に移り住むのが難しいケースが多くなっています。

そして高齢者の転居です。所有者が一人暮らしの高齢者の場合、介護施設や高齢者住宅へ入居することで、年単位で自宅が空き家になるケースが増えています。

新築住宅の供給過剰と都市への人口集中

空き家が増え続けているにもかかわらず、日本の新築住宅着工数は高い水準を維持しています（2024年度は約80万戸）。

住宅供給にはミスマッチがあります。低金利政策の影響で住宅ローンが借りやすくなったことに加え、都市部への人口集中や郊外での宅地開発の拡大が進んだ結果、新築住宅の供給は着実に増えています。

ところがその裏側で、空き家の増加はむしろ深刻化しており、実際に住む人のニーズと供給される住宅の場所・質・量がかみ合わないという、需給のミスマッチが顕在化しています。
都市集中と郊外の衰退も起こっています。グローバル化と都市間競争の激化に伴い、高度金融やIT関連の職が都心部に集中するようになり、都心に居住するスタイルが増えています。

これにより、かつて通勤圏だった郊外では居住者の高齢化と人口流出が進み、空き家が目立つようになります。

経済的・制度的な要因

この節では空き家が増える経済的・制度的な要因について解説します。

「住宅用地の軽減措置の特例」が放置を助長

日本の税制上の特例が、空き家をそのまま放置してしまう大きな要因の一つとなっています。建物が建つ住宅用の土地に対しては、特例措置により固定資産税や都市計画税が軽減されています。

• 固定資産税の軽減措置
  • 小規模住宅用地（200m²以下の部分）：課税標準額を6分の1まで圧縮（軽減）できます。
  • 一般住宅用地（200m²を超える部分）：課税標準額が3分の1に軽減されます。
• 都市計画税の軽減措置
  • 小規模住宅用地（200m²以下の部分）：課税標準は3分の1まで引き下げられます。
  • 一般住宅用地（200m²を超える部分）：課税標準は3分の2に軽減されます。

建物を解体して更地にしてしまうと、この特例措置の対象から外れ、税額が大幅に上昇してしまいます。

建物の解体には費用がかかる上に税金が上がるため、「近隣に迷惑をかけても放置していたほうがよい」と考える所有者もいる結果、建物を解体せずに放置してしまうケースが多く発生しています。

費用の問題

空き家を所有する経済的な負担も、放置の原因となります。空き家の解体費用は建物の大きさや構造によりますが、数百万円ほどかかることは珍しくなく、この費用負担がネックとなり解体を見送ってしまうケースが少なくありません。

所有者が抱える心理的・情緒的な要因

空き家問題は、法律や経済の問題だけでなく、所有者が抱える心理的な問題にも深く根差しています。

思い出による処分への抵抗

空き家の多くは、亡くなった親が暮らしていた住まいや、家族の思い出が詰まった実家です。

建物や土地の状態・立地といった客観的な課題に加えて、「親が残した家財を自分の手で処分するのは気が引ける」といった感情的なハードルも重なり、実際には手を付けられないまま時間だけが過ぎ、長期間放置されてしまう事例が少なくないのが現状です。

将来の利用への期待と罪悪感

「将来、自分や親族が使うかもしれない」「物置として必要だから」といった理由や、実家の活用について兄弟間で意見が対立したり、実家を活用することに強い罪悪感を覚えたりする場合もあります。

活用への知識不足や無力感

どこに相談すればよいか分からない、問題の複雑さに解決を諦めてしまうといった心理状態も、放置につながっています。

地域社会・安全面への悪影響

この説では空き家放置が招く地域社会・安全面への悪影響について解説します。

保安上の危険と災害リスクの増加

空き家は適切な管理（例えば定期的な換気・通水・点検など）を怠ると劣化の進行が早まり、結果として老朽化に伴う倒壊リスクが高まります。

日本は地震・台風・豪雨などの自然災害が多発する地域特性があります。長期間放置された建物は構造が弱りやすく、揺れや強風に耐えられず倒壊してしまうおそれがあります。

通行人の安全や隣接住宅への被害といった二次的被害を引き起こす可能性も無視できません。また管理の行き届かない空き家は、不法侵入・不法投棄の温床となりやすく、放火の標的になるリスクも高まります。

一度火災が発生すると延焼のおそれがあり、周辺住民の住まいに被害が波及して甚大な損失を招く可能性があります。

景観悪化と防犯・衛生上の問題

空き家を放置すると、地域全体の暮らしやすさが損なわれることになりかねません。悪影響が広がりやすく、早めの管理や対処が欠かせないといえます。

外壁への落書き、割れたままの窓ガラス、伸び放題の雑草や枯れ葉の堆積など、ひと目で空き家と分かる状態が続くと、街並みの美観が大きく損なわれます。周辺の不動産価値や地域のイメージ低下にもつながりかねません。

また人の出入りが途絶えた建物は、不法侵入・不法投棄・放火などの犯罪のターゲットになりやすく、侵入窃盗の発生リスクも高まります。

さらに、不法占拠が起きた場合には、近隣にとって治安上の不安要因が固定化され、犯罪の温床となるおそれがあります。

管理されない空き家は、ネズミやゴキブリに加え、蚊・ハエなどの害虫／害獣の繁殖源になりやすく、周辺環境の衛生状態を悪化させます。放置物の腐敗などによる悪臭も発生しやすく、近隣住民の生活の質を下げる要因となります。

地域経済への悪影響

空き家がそのまま放置されると、周辺に暮らす住民の不安感や治安への懸念が高まり、結果としてエリア全体の資産価値が下落するおそれがあります。

空き家が目立つ地域は居住環境としての魅力が薄れ、新たな住民・投資の呼び込みが難しくなることで人口流出が進行しやすくなります。その連鎖が地域のにぎわい創出や経済活動の停滞を招き、長期的にはまちの活力をそぐ要因となりかねません。

法整備と所有者に課されるペナルティ

空き家の放置が社会問題化したことを受け、2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」が全面的に施行されました。

これにより、自治体が空き家の実態把握から是正までを段階的に進められる制度的枠組みが整備されています。

「特定空家等」の認定

同法では適切な管理がなされていない空き家を「特定空家等」として位置づけ、以下のいずれかに該当する状態を対象とします。

• 放置を続けると、建物が倒壊するなど著しく保安上の危険が生じるおそれがある状態
• 放置を続けると、悪臭や害虫の発生などにより著しく衛生面で有害となるおそれがある状態
• 適切な管理が行われていないことが原因で、周辺の景観を著しく損ねている状態
• 上記以外でも、周辺の生活環境を保全する観点から放置が不適切と判断される状態

段階的な措置と罰則

「特定空家等」に認定されると、自治体（市区町村）は所有者に対し、次の順序で改善を求めます。

• 助言・指導
  • 対象：管理不全空家等／特定空家等
  • 自治体（市区町村）は該当物件の所有者に対し、書面や口頭で改善を促す「助言」や、より踏み込んだ「指導」を行います。どの箇所が問題なのかも併せて通知されるため、内容を確認し、必要な対応を進めましょう。
    
    なお、この段階には法的拘束力や罰則はありません。とはいえ、背景には近隣からの苦情が持ち込まれていることも多く、円滑な近所関係のためにも、助言・指導の時点で速やかに是正するのが得策です。
• 勧告と税制優遇の除外
  • 対象：管理不全空家等／特定空家等
  • 助言・指導に従わず放置が続く、あるいは放置により重大な被害が想定される場合に、自治体はより厳格な「勧告」を行います。
    
    勧告が出されると、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例による軽減が適用外となる点に注意が必要です。
    
    勧告自体に罰金はありませんが、軽減が外れることで実質的な税負担が増加します。勧告では改善期限も示され、期日までに指定の対応を実施し、担当者へ報告する義務があります。
    
    助言・指導の段階で是正できなかった場合は、早急に対応方針を固めましょう。
• 命令と過料の賦課
  • 対象：特定空家等
  • 正当な理由なく勧告に従わない所有者に対して、自治体は「命令」を発出します。
    
    ここでいう正当な理由とは、例えばほかの権利者の同意が不可欠で所有者の一存では対処できない場合などが該当します。資金不足といった事情は正当な理由とは認められません。
    
    命令に先立ち、自治体は事前通知を行います。異議がある場合は意見書の提出や意見聴取の請求が可能で、命令後も不服申立てはできます（必ずしも認められるとは限りません）。
    
    命令が出されると、当該空き家に命令標識が掲示され、命令違反には50万円以下の過料が科されることがあります。
• 行政代執行
  • 対象：特定空家等
  • 正当な理由なく命令に従わない場合、自治体は所有者に代わって解体等の必要措置を実施（行政代執行）します。
    
    実施前には文書による戒告が行われ、所有者は意見書提出や意見聴取の請求が可能です。意見がなく、または審査の結果不当でないと判断された場合、再戒告を経て代執行に移ります。
    
    加えて、倒壊の危険が差し迫るなど緊急性が高い場合には、事前の命令等を経ずに実施できる「緊急代執行」も認められています。
    
    行政代執行に要した費用は後日所有者へ請求され、支払いがなければ資産の差し押さえなどで回収されます。所有者が不明・所在不明の物件でも、事前公告の上で代執行が実施され、所有者判明時に費用徴収が行われます。

所有者による空き家の有効活用・処分

空き家所有者にとって、問題解決への第一歩は、その空き家を「生かせる資産」へと転換することです。

適正な管理の実施

利活用や処分がすぐに難しい場合でも、所有者は空き家を適正に管理する義務があります。

遠方に住んでいるなど、定期的な管理が難しい場合は、専門業者による空き家管理サービスなどを利用することで、清掃や修繕など、空き家の維持に必要な業務を代行してもらうことができます。

これにより、トラブルを未然に防ぎ、所有者の負担を軽減できます。

売却または賃貸

空き家を市場に乗せることで、収益化や管理負担からの解放が期待できます。

売却はまとまった資金を得られる有効な手段です。市場動向を把握した適切な価格設定、物件の清掃や修繕が重要です。近年は、空き家専門の不動産会社や買取業者も増えており、相続登記の不備などの問題解決をサポートしてくれる場合もあります。

賃貸住宅としての活用は、安定的な収益を得られるメリットがあります。建物は人が使い続けることが長持ちさせる一番のコツであるため、賃貸は人気の活用方法の一つです。入居者募集やトラブル対応の手間を避けるため、仲介業者を利用するのが一般的です。

リノベーションによる新たな価値創造

リノベーションは、既存の建物の構造や素材を生かしつつ、現代のニーズに合致した空間に生まれ変わらせる改修工事です。

メリットとして新築に比べて建築廃材を減らし環境への負荷を軽減できる点や、費用を抑えられる経済的なメリットがあります。

老朽化した空き家を地域の住民が集えるカフェに転用したり、テレワーク需要の高まりを受けオフィスに転用したり、若い世代向けのシェアハウスとして活用したりする事例があります。

また、増加する「事故物件」を再生させ、専用サイトで流通を活性化させる取り組みもあります。

解体と更地化

老朽化が著しい空き家や倒壊リスクが高い場合は、解体して更地にするのが望ましいケースが多くあります。

解体のメリットとして、所有者は老朽化した建物の管理負担から解放され、倒壊などの危険性をなくすことができます。解体後の土地は新しく建物を建てて貸し出したり、売却したりする選択肢が生まれます。

解体費用がネックになる所有者が多いため、「老朽危険家屋解体撤去補助金制度」などの助成制度を設けている自治体もあり、解体費用を助成してくれるケースがあります。

行政・社会による支援と根本治療

空き家問題の解決には、個人の取り組みだけでなく、行政や社会全体が連携したアプローチが不可欠です。

行政による支援制度の活用

地方自治体は、空き家対策を推進するためにさまざまな制度や取り組みを展開しています。

例えば、空き家バンクは自治体が空き家所有者から情報を受け付け、空き家を探している人（特に移住者）に紹介するマッチングシステムです。

根本的な解決策：世代間での話し合い

世代交代を機に空き家が発生するのを防ぐため、特に大切なのは親子間での話し合いです。

多くの高齢者は自分や配偶者の死後、住宅や資産の扱いについて子世代と話し合った経験がないと回答しています。親世代は子どもがなんとかしてくれると期待し、子世代は死を忌避したり親への配慮から話題を避けたりする傾向があります。

横浜市が作成・展開している「空き家にしない『わが家』の終活ノート」のような冊子を活用し、将来の資産管理や相続に関する話し合いのポイント、必要な手続きなどを家族間で事前に確認し、調整しておくことが重要です。

長期的な視点：縮退都市論

空き家問題の抜本的な解決策を検討する場面では、学術の世界ではしばしば「縮退都市論」という理論枠組みが参照されます。

すなわち、人口減少や都市機能のスリム化を前提に、都市の再編を考えるための基本的な視座として用いられる考え方です。

これまでの都市開発はひたすら成長を目指し、古い住宅地やインフラを放棄してきた結果、空き家問題が顕在化しました。

産業構造の変化や人口減少を背景に、都市の衰退（縮退）を受け入れ、「今いる人々の幸福度や生活の質の向上」を目指す政策に変えていくことが求められています。

拡大や新築による量的な成長だけを追求する段階は過ぎ、いまや空き家を適切に解体したりリノベーションで再生したりして、既存ストックとインフラを維持・管理することに資源を振り向ける――そんな持続可能な住宅地づくりへと舵を切る時代に入っているといえるでしょう。